Рискът от несъгласие с повишение на цената по предварителен договор за покупка на имот

05/16/2022

Какво да направим, ако ни заплашват с прехвърляне на имота на трето лице?

Скокът на цените на строителните материали не престава да бъде актуална и пораждаща тревоги тема от началото на годината. Засегнати са както строителите, принудени да забавят изпълнението на строителствата поради липса на средства за покриване на разходите си, така и купувачите на имоти „на зелено“, които са обект на искания да платят повече от уговореното по договорите за строителство и покупко-продажба на имот заради високите цени. Допълнително напрежение у купувачите се създава обаче и от предупрежденията до тях, че ако не се съгласят да платят повече, имотът им ще бъде прехвърлен на друго лице.

Както става ясно от предходна наша публикация, подобно изменение на възнаграждението по такива договори е допустимо при конкретни обстоятелства. Това, ведно с описаните предупреждения, води до увеличаващия се интерес по темата – какво да направят купувачите, ако не са съгласни да платят повече и са изправени пред риск да изгубят имота си.

Какви са възможностите пред купувачите?

Лицата, решили да инвестират средствата си във все още незавършени недвижими имоти, имат възможност да предприемат няколко действия, за да защитят интересите си в подобна ситуация. Някои от тези действия са сключване на окончателен договор, предявяване на т.нар. Павлов иск и други.

Сключване на окончателен договор

След като обичайно се инвестира в имоти „на зелено“ чрез сключване на предварителен договор за строителство и покупко-продажба, опцията за сключване на окончателния договор вероятно ще бъде най-предпочитаната. Тя позволява на купувачите да запазят инвестицията си като възпрепятстват строителя да прехвърли имота на трето лице.

Когато не се осъществява доброволно между страните, сключването на окончателен договор се постига чрез предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 от Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) пред компетентния съд. За да бъде уважен този иск обаче е необходимо да са налице различни предпоставки като:

Да е налице сключен предварителен договор в писмена форма – изискване на чл. 19, ал. 1 ЗЗД. Формата в този случай е важна, тъй като става дума за договори за прехвърляне на собственост върху недвижим имот.

Предварителният договор да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – изискване на чл. 19, ал. 2 ЗЗД. Когато предварителният договор е за продажба, тези условия включват посочване на страните, вещта и цената. [1]

Да са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително отчуждителят да е собственик на имота – чл. 363 от Граждански процесуален кодекс (ГПК).

Да е настъпил падежът за сключването на окончателен договор.

Следователно трябва да са налице както законовите изисквания за сключване на окончателен договор, така и условията, предвидени в самия предварителен договор.

Разваляне на договора

Понякога сключването на окончателен договор не е приложимо, защото не са налице необходимите условия за целта. Тогава купувачът трябва да обмисли и други решения, включително това за разваляне на сключения със строителя договор. Развалянето на договора обичайно не е най-желаният начин за разрешаване на въпроса, но е възможност, която е подходяща за тези, които са се отказали от това да се мъчат да придобият имота.

Развалянето на договора ще позволи на купувача да си върне платената сума по него. Освен това, доста често в договорите е предвидено заплащането на капаро (задатък), чиято сума подлежи на връщане на купувача в двоен размер на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД.

То се осъществява чрез едностранно изявление по чл. 87, ал. 1 ЗЗД и също има своите предпоставки: длъжникът по двустранен договор да не изпълни свое задължение по него и неизпълнението да е виновно (да се дължи на причина, за която отговаря длъжника). Неизпълнението на задължението за строителство в крайния срок за завършване на обект например поражда правото на купувача да развали предварителния договор.

Всъщност тази опция е подходяща и при реализиране на „голямата заплаха“: тогава, когато строителят отчужди имота в полза на трето лице, докато договорът с купувача все още е в сила. От тук възниква и въпросът – може ли все пак нещо да се направи, за да придобие купувачът имота въпреки обстоятелствата. Отговорът е да, чрез:

Предявяване на Павлов иск

Т.нар. Павлов иск е уреден в чл. 135 ЗЗД и представлява средство за защита на кредитора в случай, че неговият длъжник предприема увреждащи за него действия, с които намалява имуществото си и/или затруднява удовлетворението от него. В хипотезата, при която обещан с предварителен договор имот е продаден на трето лице, за купувача по предварителния договор сделката е увреждаща поради осуетената възможност за реализиране на правото да се иска сключване на окончателен договор. Това поражда неговия интерес да предяви иска.

Желаният и целен резултат от това е, че с уважаването му от съда всички разпореждания с имота ще бъдат относително недействителни спрямо купувача по предварителния договор – тоест спрямо него имотът ще се счита за собственост на продавача по договора. Тогава купувачът ще може успешно да проведе иска за сключване на окончателен договор при осъществяването на останалите елементи от фактическия състав на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. [2]

Заключение

Инвеститорите в имоти „на зелено“ не са в безизходица, когато са изправени пред подобна неприятна ситуация. За да се прецени обаче коя опция е допустима и подходяща с оглед фактическите обстоятелства и след това да се упражни съответното право или предяви даден иск, препоръчваме да се консултирате с адвокат.

При въпроси, свързани с договорите, които сте сключили, или във връзка с някое от разрешенията на проблема, които представихме, свържете се с нас на office@gglaw.bg

[1] Решение № 21 от 7.02.2019 г. на ВКС по гр. д. № 2171/2018 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Борис Илиев