Дали и как се отразява изменението на цените на строителните материали върху вече сключените договори за покупка на имот „на зелено“?
Особено популярна тема в момента е значителното поскъпване на строителните материали, което съответно оскъпява и строителството на нови сгради. При това положение редица инвеститори прибягват до възможността едностранно да увеличават цените по вече сключени предварителни договори за покупко-продажба на обекти в процес на изграждане (т.нар. „на зелено“). Законосъобразно ли е това обаче? Възможно ли е едностранно увеличение на продажните цени и при какви условия?
Краткият отговор на въпроса е – да, може да се иска по-високо възнаграждение, но при определени условия. Съществуването на подобно право е предвидено в чл. 266, ал. 2 от Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) и то понякога може да намери приложение и при покупките „на зелено“. Увеличаването на цените може да е едностранно, но не е произволно и следва единствено да компенсира инвеститорите за вложените материали, но не и да увеличава печалбите им.
Какво представлява правото в чл. 266, ал. 2 ЗЗД и защо се прилага при предварителните договори за покупко-продажба?
Утвърдено е разбирането в практиката, че когато е налице предварителен договор за покупко-продажба на обект, който продавачът се съгласява да построи по силата на същия договор, този договор съдържа елементи не само на покупко-продажба, но и на договор за изработка. Затова той се характеризира като „смесен“ тип договор. Уредбата на договора за изработка намираме в чл. 258 и сл. от ЗЗД. Едно от правилата там е това в чл. 266, ал. 2. То гласи: Ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на работната ръка бъде изменена, възнаграждението се съответно изменя, макар и да е било уговорено изцяло.
Съдебната практика казва, че щом е налице такъв смесен договор, то уговореното възнаграждение подлежи на изменение съгласно цитираното правило на чл. 266, ал. 2 ЗЗД. Може да се иска изменение както при липсата на такава изрична клауза в договора, така и когато възнаграждението е уговорено изцяло.
Как може един строител да се възползва от правото да иска по-високо възнаграждение?
За упражняване на правото си по чл. 266, ал. 2 ЗЗД строителят и продавач по предварителния договор следва да отправи писмено искане (покана) до купувача за увеличение на уговореното възнаграждение. За да може обаче тази едностранна промяна валидно да обвърже купувача, необходимо е наложилите я обстоятелства да бъдат доказани от строителя, а именно – каква е била стойността на материалите или работната ръка, как се е изменила тя и каква е окончателната цена, дължима по договора.
Какви действия могат да предприемат купувачите?
Веднъж получил искане от строителя за изменение на възнаграждението по договора, купувачът трябва да провери няколко неща:
- Доказано ли е увеличението на цената на материалите и работната сила? Както вече бе изложено, това е нужно, за да бъде искането обвързващо за купувача. Ако не са налице достатъчно доказателства, може да се търси обосновка от строителя за исканото изменение.
- Дори ако е доказано увеличението на цените, може да е налице хипотеза, при която не се налага доплащане на възнаграждение. Според практиката на Върховния касационен съд, когато се иска подобно увеличение на възнаграждението, се преценя каква е строителната стойност на недвижимия имот, предмет на предварителен договор за продажбата му, след неговото построяване към момента на завършване на обекта. Целта е да се прецени дали вече платената или дължима сума-възнаграждение представлява изпълнение на задължението за заплащане на възнаграждение на строителя. Казано с други думи, сравнява се дали уговореното възнаграждение съответства на стойността на имота, покрива ли то всички разходи на строителя по строежа. Увеличение на възнаграждението ще се допусне само когато строителят е ощетен.
- Важно е да се прегледа какви са уговорените срокове за завършване на строежа. При положение на забава на строителя в изпълнението на това му задължение, всяко изменение на цените, настъпило след уговорения срок, няма да се взима предвид при изменение на възнаграждението. Това означава, че рискът от поскъпването на материалите и труда след срока ще се понесе от строителя, тъй като не може купувачът да понася негативните последици от неговото неизпълнение.
Заключение
Явно е, че съществува възможност един строител да търси по-високо възнаграждение по предварителните договори за покупка на обект в процес на строеж, което да компенсира повишените цени на строителните материали. Това обаче не означава, че такива искания са винаги основателни и обосновани, може често да се злоупотребява с тях. При получаване на подобно изявление, препоръчително е да се свържете с адвокат, който да ви консултира по допустимостта на искането и възможните противодействия.
